Mikä on tyypillinen takuuaika maarakentamisurakassa?

Maarakennusurakassa tyypillinen takuuaika on kaksi vuotta. Tämä perustuu rakennusalan yleisiin sopimusehtoihin YSE 1998, jotka ovat vakiintunut käytäntö niin infra- kuin talonrakentamisen urakoissa. Takuuaika voidaan kuitenkin sopia lyhyemmäksi tai pidemmäksi urakkasopimuksessa. Alla käymme läpi, mistä takuuaika koostuu, mitä se tarkoittaa käytännössä ja miten vastuu jakautuu urakkaketjussa.

Mistä takuuajan pituus maarakennusurakassa määräytyy?

Takuuajan pituus maarakennusurakassa määräytyy ensisijaisesti urakkasopimuksesta. Jos sopimuksessa ei ole erikseen sovittu muuta, noudatetaan YSE 1998 -ehtojen mukaista kahden vuoden takuuaikaa. YSE 1998 ei ole laki, vaan urakoitsija- ja tilaajapuolen yhdessä neuvottelema sopimusehtokokonaisuus, johon urakkasopimuksessa on nimenomaisesti viitattava, jotta se tulee sopimuksen osaksi.

Takuuaika alkaa siitä päivästä, jolloin rakennuskohde tai sen erikseen vastaanotettavaksi sovittu osa hyväksytään vastaanottotarkastuksessa vastaanotetuksi. Jos vastaanottotarkastusta ei pidetä lainkaan, takuuaika lasketaan käyttöönottopäivästä. Urakkasopimukseen on hyvä kirjata selkeästi takuuajan pituus, alkamisajankohta, kattavuus sekä menettelytavat virheiden käsittelyä varten.

YSE 1998 -ehtoja sovelletaan koko urakkaketjussa, myös sivu- ja aliurakoissa. Tämä tarkoittaa, että sama kahden vuoden pääsääntö koskee lähtökohtaisesti kaikkia osapuolia, ellei sopimuksessa ole sovittu toisin.

Mikä on YSE 1998:n mukainen takuuaika infrahankkeissa?

YSE 1998:n 29 §:n mukaan urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta takuuajan, jonka pituus on kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole muuta määrätty. Takuuaika lasketaan koko urakan vastaanottamisesta. Käytännön infra-alan urakkaohjelmat, kuten kuntien päällystysurakat, noudattavat tätä YSE 1998:n 29 §:n mukaista kahden vuoden takuuaikaa.

Takuuajan vakuuden suuruus on YSE:n mukaan kaksi prosenttia arvonlisäverottomasta urakkahinnasta. Vakuuden tulee olla voimassa kolme kuukautta yli takuuajan päättymisen, jotta tilaajalla on riittävästi aikaa reagoida mahdollisiin viimeisenä hetkenä ilmenneisiin virheisiin.

On tärkeää huomata, että urakoitsijan vastuu ei pääty takuuaikaan. YSE 1998:n mukaan urakoitsija voi olla vastuussa virheistä vielä takuuajan jälkeenkin, jos tilaaja pystyy osoittamaan niiden johtuneen törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta. Tämä niin sanottu takuuajan jälkeinen vastuu päättyy kuitenkin viimeistään kymmenen vuoden kuluttua kohteen vastaanottamisesta.

Mitä takuuaika käytännössä tarkoittaa urakoitsijalle?

Takuuaika on urakoitsijalle eräänlainen koeaika, jonka aikana suorituksen sopimuksenmukaisuutta tarkkaillaan. Urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan ne virheet, joita hän ei pysty osoittamaan hänestä riippumattomasta syystä aiheutuneiksi. Todistustaakka on siis takuuaikana urakoitsijalla, ei tilaajalla.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että urakoitsijan on reagoitava viipymättä, kun tilaaja ilmoittaa virheestä. Erityisesti sellaiset virheet, jotka vaikeuttavat kohteen käyttöä tai aiheuttavat vaaraa, on korjattava nopeasti. Jos urakoitsija viivyttelee korjausten tekemistä, tilaajalla on oikeus teettää työ urakoitsijan kustannuksella ilmoitettuaan ensin asiasta kirjallisesti.

Takuukorjausvastuu ei rajoitu pelkästään virheen korjaamiseen. Se ulottuu myös suojauksiin, purkutöihin ja siivouksiin, jotka korjaustyö edellyttää. Takuuajan päättyessä toimitetaan YSE 71 §:n mukainen takuutarkastus, jossa käydään läpi aiemmin kirjatut huomautukset sekä mahdolliset uudet takuuaikaiset virheet. Takuuajan jälkeen todistustaakka siirtyy tilaajalle.

Voiko takuuaikaa pidentää tai lyhentää sopimuksella?

Kyllä, takuuaikaa voidaan sopia sekä pidemmäksi että lyhyemmäksi kuin YSE 1998:n mukainen kahden vuoden oletusarvo. Sopimusvapaus on laaja, mutta käytännössä muutoksista on sovittava selkeästi kirjallisessa urakkasopimuksessa.

Joissakin julkisissa hankkeissa tilaajat vaativat kolmen tai jopa viiden vuoden takuuaikaa, erityisesti vaativissa infra- tai teollisuusprojekteissa. Pidempien takuuaikojen sopiminen voi kuitenkin olla haastavaa, koska ne nostavat urakoitsijan kustannuksia ja riskiä. Lyhyemmästä takuuajasta sopiminen on myös mahdollista, mutta tilaajat hyväksyvät sen harvoin ilman erityistä syytä.

Takuuaika voi myös pidentyä automaattisesti tietyissä tilanteissa. Jos kohteen vastaanotto viivästyy tilaajasta tai muusta urakoitsijasta johtuvasta syystä, takuuaika pitenee enintään kolme kuukautta YSE 29 §:n mukaisesti. Lisäksi osapuolet voivat sopia yksittäiselle takuukorjaukselle erillisestä pidennetystä takuuajasta, vaikka YSE-ehdot eivät tätä automaattisesti edellytäkään.

Mitä virheitä takuuaikana yleisimmin ilmenee maarakentamisessa?

Maarakentamisessa takuuaikana yleisimmin ilmeneviä virheitä ovat routavauriot, painumat, puutteellinen kuivatus sekä salaojituksen ongelmat. Nämä virheet johtuvat usein pohjatyövaiheessa tehdyistä laiminlyönneistä, jotka eivät välittömästi näy, mutta paljastuvat ensimmäisten talvi-kesä-syklien myötä.

Routavauriot ovat erityisen yleisiä Suomen olosuhteissa. Savi- ja hiesumaat ovat erityisen alttiita routimiselle, ja virheellinen routasuojaus johtaa perustusrakenteiden liikkumiseen sekä pinnoitteiden halkeamiseen. Nämä vauriot ilmenevät tyypillisesti keväällä, kun maa sulaa ja painumat tulevat näkyviin.

Puutteellinen kuivatusjärjestelmä on toinen yleinen ongelma. Virheellisesti asennetut salaojaputket, puuttuvat tarkastuskaivot tai väärään korkoon sijoitetut rakenteet voivat aiheuttaa kosteuden kertymistä rakenteisiin. Katujen ja piha-alueiden painumat sekä epätasaisuudet ovat myös tyypillisiä löydöksiä takuutarkastuksessa.

Käytännön riidat takuuaikana koskevat usein sitä, onko kyseessä takuuaikana ilmennyt virhe vai normaali kuluminen, onko virhe aiheutunut tilaajan omasta toiminnasta, ja onko reklamaatio tehty riittävän ajoissa ja täsmällisesti. Selkeä dokumentointi vastaanottotarkastuksessa suojaa molempia osapuolia.

Miten takuuaikainen vastuu jakautuu pää- ja aliurakoitsijan välillä?

Pääurakoitsija vastaa käyttämänsä aliurakoitsijan suorituksesta kuin omastaan. Jos aliurakoitsijan työssä ilmenee virhe takuuaikana, pääurakoitsija on vastuussa siitä tilaajalle ja voi tämän jälkeen vaatia korvausta aliurakoitsijalta. Aliurakoitsijat eivät ole suorassa sopimussuhteessa työn tilaajaan.

Tämä periaate on kirjattu YSE 1998:n 24 §:ään: urakoitsija vastaa kaikista urakkaan kuuluvista velvoitteista eikä alihankkijan käyttäminen vaikuta urakoitsijan sopimusvastuuseen. Korkein oikeus vahvisti tämän linjan ratkaisussaan KKO 2016:79, jossa pääurakoitsijan katsottiin olevan vastuussa myös alihankkijan mitoitusvirheestä aiheutuneesta vauriosta.

Poikkeuksena pääsääntöön on tilanne, jossa aliurakoitsijalla tai tavarantoimittajalla on pääurakoitsijan takuuaikaa pidempi takuuaika. Tällöin pääurakoitsija vapautuu vastuusta ylimenevältä ajalta, jos tilaaja hyväksyy aliurakoitsijan suoran vastuusitoumuksen tilaajalle. Tämä edellyttää nimenomaista sopimista.

Me RTA-Yhtiöillä toimimme pääurakoitsijana vaativissa infra- ja teollisuusprojekteissa, ja yli 50 vuoden kokemuksemme näkyy tavassa, jolla hallinnoimme koko urakkaketjun vastuita. Aliurakoitsijakumppaneillemme tämä tarkoittaa selkeää yhteistyörakennetta, jossa vastuunjako on sovittu etukäteen kirjallisesti ja molemmat osapuolet tietävät velvoitteensa takuuaikana.