Mitä tilaajan tulee tarkistaa ennen maarakentamissopimuksen allekirjoittamista?

Ennen maarakentamissopimuksen allekirjoittamista tilaajan tulee tarkistaa vähintään urakoitsijan lakisääteiset rekisteritiedot ja tilaajavastuuasiakirjat, sopimusehdot sekä aikatauluun ja vastuunjakoon liittyvät kirjaukset. Puutteellinen valmistelu ennen sopimuksen tekemistä voi johtaa taloudellisiin tappioihin, aikatauluviivästyksiin ja jopa oikeudelliseen vastuuseen. Alla käymme läpi tärkeimmät tarkistuspisteet kysymys kerrallaan.

Mitkä asiakirjat pitää olla kunnossa ennen sopimuksen allekirjoittamista?

Ennen maarakennusurakkasopimuksen allekirjoittamista tilaajan on hankittava urakoitsijalta tilaajavastuulain edellyttämät selvitykset: merkintä ennakkoperintärekisteriin, työnantajarekisteriin ja arvonlisäverovelvollisten rekisteriin, kaupparekisteriote sekä selvitys verovelattomasta asemasta. Kaikkien asiakirjojen on oltava enintään kolme kuukautta vanhoja.

Rekisteritietojen lisäksi maarakentamishankkeessa on varmistettava, että tekniset suunnitelmat ovat valmiit ennen töiden aloittamista. Maaperätutkimusten tulee perustua riittäviin kairauksiin ja koekuoppiin, jotta pohjarakenteiden mitoitus ei nojaa pelkkiin oletuksiin. Suunnitelmien puutteellisuus paljastuu usein vasta työmaan aikana, jolloin korjaaminen on jo kallista.

Tilaajan vastuulla on myös huolehtia tarvittavista viranomaisluvista. Tilaajavastuulain mukaan rakennuslupa ja mahdollinen ympäristölupa on oltava kunnossa ennen hankkeen käynnistämistä. Ympäristöluvan hakeminen voi kestää useita kuukausia, joten lupaprosessi kannattaa käynnistää hyvissä ajoin ennen sopimuksen solmimista. Sopimukseen on myös hyvä kirjata, milloin urakoitsijan edellytetään toimittavan loppupiirustukset ja takuuasiakirjat.

Mitä urakoitsijan taustoista kannattaa selvittää ennen sopimusta?

Tilaajan on selvitettävä urakoitsijan taloudellinen tilanne, rekisterimerkinnät ja mahdolliset laiminlyönnit ennen infra-alan sopimuksen tekemistä. Tilaajavastuulaki koskee kaikkia tilaajia rakennustoiminnassa riippumatta siitä, onko rakentaminen tilaajan päätoimiala. Laki ulottuu myös pieniin, yhden hengen yrityksiin.

Käytännön tarkistus alkaa YTJ-otteesta, josta näkyvät ennakkoperintä-, työnantaja- ja ALV-rekisterimerkinnät. Sen lisäksi tilaajan on pyydettävä erillinen selvitys eläkevakuutusmaksujen suorittamisesta sekä verotodistus. Rakennusalan harmaan talouden torjumiseksi on tärkeää varmistaa myös, että urakoitsijan työntekijöillä on rekisteröity veronumero julkisessa veronumerorekisterissä.

Tilaajavastuutiedot eivät riitä kertatarkistuksena. Rakennusteollisuus RT ry suosittelee, että tiedot tarkistetaan vähintään kerran kolmessa kuukaudessa koko sopimuksen voimassaoloajan. Pitkissä hankkeissa tarkistus on tehtävä vähintään vuosittain. Tilaajan on myös säilytettävä tilaajavastuuvelvoitteisiin liittyvät tiedot kahden vuoden ajan sopimuksen päättymisen jälkeen, sillä aluehallintovirasto voi pyytää ne nähtäväksi.

Laiminlyönneistä voi seurata merkittäviä seuraamuksia. Peruslaiminlyöntimaksu vaihtelee muutamasta tuhannesta eurosta aina 20 000 euroon, ja korotettu maksu voi nousta jopa 65 000 euroon, jos tilaaja on tietoisesti solminut sopimuksen liiketoimintakiellossa olevan urakoitsijan kanssa.

Mitä sopimusehdoissa kannattaa erityisesti huomioida?

Maarakennusurakkasopimuksessa kannattaa erityisesti varmistaa, että YSE 1998 -ehdot on mainittu sopimuksessa selkeästi, sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys on kirjattu yksiselitteisesti ja lisä- sekä muutostöiden menettelyt on kuvattu riittävällä tarkkuudella.

YSE 1998 on rakennusalan yleinen sopimusehtokokoelma, joka täydentää urakkasopimusta. Se ei ole laki, vaan tilaaja- ja urakoitsijapuolen yhteisesti neuvottelemien ehtojen koonti. Ehdot soveltuvat sellaisenaan myös aliurakoihin. Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestyksessä urakkasopimus on ensisijainen, sen jälkeen tulevat urakkaneuvottelupöytäkirja, yleiset sopimusehdot ja urakkaohjelma.

Viivästyssakkoehdot ansaitsevat erityistä huomiota. YSE 1998 -ehtojen perusmallissa viivästyssakko on 0,05 prosenttia urakkahinnasta jokaiselta myöhästymispäivältä. Jos sakkoehtoa ei kirjata sopimukseen, tilaaja joutuu näyttämään toteen koko vahinkonsa erikseen, mikä on sekä aikaa vievää että riskialtista. Lisä- ja muutostöistä on aina sovittava kirjallisesti ennen niiden toteuttamista, sillä ne ovat yksi yleisimmistä riidanaiheista rakennusurakassa.

Sopimukseen on syytä lisätä myös purkuehto, joka antaa tilaajalle oikeuden irtisanoa sopimus, jos urakoitsijalle kertyy verovelkaa hankkeen aikana. Tilaajavastuulaki ei yksin perusta tätä oikeutta, joten erillinen sopimusehto on välttämätön. Lisäksi urakoitsijalta tulee edellyttää vastuuvakuutus sekä rakennus- ja asennustyövakuutus.

Miten aikataulut ja vastuunjako tulisi sopia kirjallisesti?

Aikataulu ja vastuunjako tulee kirjata maarakentamissopimukseen niin tarkasti, että jokainen työvaihe, sen vastuutaho ja viimeistymispäivä ovat yksiselitteisiä. Epäselvä vastuunjako on yksi yleisimmistä syistä rakennushankkeiden viivästymiseen ja kustannusten kasvuun.

Sopimuksessa on määriteltävä urakka- ja toteutusmuoto sekä se, kuka vastaa mistäkin työvaiheesta. Kokonaisurakassa vastuu suunnitelmien sisällöstä on tilaajalla suhteessa urakoitsijaan, ja tilaaja huolehtii myös toimittamiensa suunnitelmien yhteensopivuudesta. Jaetussa urakassa, jossa on useita sivu-urakoitsijoita, rakennuttajalla on huomattavasti enemmän velvollisuuksia töiden yhteensovittamisessa.

YSE 1998 -ehtojen mukainen tilaajan myötävaikutusvelvollisuus tarkoittaa käytännössä, että tilaajan on toimitettava tarvittavat suunnitelmat ja päätökset ajallaan, jotta urakoitsija voi edetä sovitussa aikataulussa. Viivästys yhdessä vaiheessa heijastuu helposti koko hankkeeseen ja muiden urakoitsijoiden töihin. Maarakentamishankkeissa sopimukseen kannattaa kirjata myös laadunvarmistuksen, mittausten ja dokumentoinnin vastuut, sillä ne ehkäisevät lisäkustannuksia työmaan aikana.

Urakoitsijalta on syytä vaatia kirjallinen työturvallisuussuunnitelma ennen töiden aloittamista. Suunnitelmassa tulee käsitellä työmaan riskit, suojatoimenpiteet ja toimintatavat vaaratilanteissa. Tämä velvoite perustuu valtioneuvoston asetukseen rakennustyön turvallisuudesta.

Mitä riskejä jää kantamaan tilaajalle, jos sopimus tehdään puutteellisena?

Puutteellinen maarakentamissopimus jättää tilaajalle merkittäviä taloudellisia ja oikeudellisia riskejä: epäselvät laatuvaatimukset johtavat töiden uudelleen tekemiseen, vastuunjaon aukot hidastavat hanketta ja tilaaja voi joutua kantamaan kuluja, jotka kuuluisivat urakoitsijalle.

Jos urakoitsija ajautuu maksukyvyttömäksi kesken urakan, tilaajalle koituu huomattavia lisäkustannuksia. Tätä riskiä voidaan hallita vaatimalla urakoitsijalta suoritusvakuuden vakuus jo sopimusvaiheessa. YSE 1998 -ehtojen mukainen takuuaika on kaksi vuotta urakan vastaanotosta, ja urakoitsijan lopullinen vastuu rakennusvirheestä lakkaa kymmenen vuoden kuluttua. Nämä määräajat on tärkeää tuntea, jotta tilaaja osaa reagoida havaittuihin virheisiin ajoissa.

Reklamaatioiden tekeminen oikea-aikaisesti on tilaajalle kriittistä. Tilaajan on puututtava sopimushäiriöihin heti niiden havaitsemisen jälkeen ja tehtävä reklamaatiot kirjallisesti, esimerkiksi työmaakokouksissa. Kirjallisilla reklamaatioilla on ratkaiseva merkitys mahdollisessa oikeudenkäynnissä. Jos tilaaja laiminlyö reklamaatiovelvollisuuden, hän saattaa menettää oikeutensa vaatia korjausta tai korvausta.

Lakisääteiset vastuut eivät siirry tilaajalta urakoitsijalle pelkällä sopimuksella. Jos työturvallisuus laiminlyödään, tilaajalla voi olla oikeudellinen vastuu työmaan onnettomuuksissa. Myös tilaajan raportointivelvollisuus verottajalle on syytä muistaa: kun urakan arvo ylittää 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa, tilaajan on ilmoitettava tiedot Verohallinnolle.

Me RTA-Yhtiöillä olemme rakentaneet yli 50 vuoden aikana vahvan kokemuksen vaativista infra- ja teollisuusprojekteista. Ammattitaitoinen pääurakoitsija auttaa tilaajaa tunnistamaan sopimusriskit jo ennen hankkeen käynnistymistä ja varmistamaan, että kaikki osapuolet tietävät vastuunsa alusta alkaen.